Ипотеките растат с 25,7%, но забавянето вече личи в банковите данни

Ипотечното кредитиране в България остава много силно, но темпът на растеж продължава да се забавя. По данни на БНБ за юли 2026 г. жилищните кредити достигат 19,022 млрд. евро и нарастват с 25,7% на годишна база. Месец по-рано годишният темп е бил 26,4%, а през пролетта още по-висок. Това не е край на ипотечния цикъл, но е видим знак, че най-бързото ускоряване вероятно е зад пазара.

Общите кредити за домакинства и НТООД са 32,129 млрд. евро в края на юли, с 20,8% повече спрямо година по-рано. Потребителските кредити са 12,089 млрд. евро и растат с 15,4%, като тук има ускорение спрямо 14,8% през юни. Така картината е смесена: жилищните кредити леко отпускат газта, но необезпеченото или по-краткосрочното потребителско финансиране набира скорост.

За домакинствата това има пряко значение. Ипотеката е най-големият личен финансов ангажимент за повечето семейства, а ръст от над 25% показва, че пазарът все още работи при високо търсене, високи цени на имотите или комбинация от двете. Забавянето на процента не означава, че рискът изчезва. При висока база дори по-нисък темп добавя голям нов обем задължения към балансите на домакинствата.

Банковата система също трябва да чете данните внимателно. Силният кредитен растеж повишава приходите от лихви и такси, но натрупва риск за период, в който доходите, имотните цени или лихвите могат да се променят. След присъединяването към еврозоната лихвената среда, конкуренцията и регулаторният надзор се пренареждат. Това прави качеството на кредитната оценка по-важно от номиналния ръст на портфейла.

Депозитната страна показва, че домакинствата все още имат голям ликвиден буфер. БНБ отчита 56,859 млрд. евро депозити на домакинства и НТООД към края на юли, с 17,8% повече на годишна база. На пръв поглед това омекотява кредитния риск, но депозитите и кредитите не са разпределени равномерно между едни и същи хора. Част от домакинствата натрупват спестявания, докато други увеличават дълга си.

За купувачите на жилище най-важният урок е да не се гледа само месечната вноска в момента на подписване. При дълъг кредит рискът идва от дохода на семейството, бъдещите разходи, евентуална промяна на лихвата и ликвидността на имота. Ако жилището е купено при много оптимистични очаквания за заплати или цена при препродажба, дори леко охлаждане на пазара може да промени баланса. Това важи особено за домакинства, които едновременно носят ипотека, потребителски заем и малък авариен резерв.

За банките темпът на потребителските кредити е отделен предупредителен ред. Той може да означава нормално догонване на доходи и потребление, но може да показва и финансиране на текущи разходи. Разликата се вижда по-късно - в просрочията, преструктуриранията и нуждата от провизии. Паричната статистика на БНБ не дава детайл по качество на портфейла в тази публикация, затова инвеститорите трябва да следят последващите надзорни данни и отчетите на банките. Ръстът сам по себе си не е достатъчна диагноза.

За пенсионни и взаимни фондове ипотечният цикъл е индиректен, но важен. Той влияе върху банковите акции, имотните компании, строителството, потреблението и инфлационния натиск. Следващото за наблюдение е дали забавянето на ипотеките ще стане по-ясно през есента и дали потребителските кредити ще продължат да ускоряват. Ако второто се случи при охлаждане на търговията на дребно, това би бил по-неприятен сигнал за качеството на растежа.